Инвестиции в недвижимость могут сделать вас богатыми, но они также могут потопить ваши финансы (если вы не будете осторожны). Поэтому перед тем, как инвестировать в любой тип недвижимости — коммерческую, жилую или земельную — всегда проводите тщательную и всестороннюю проверку.
Как проанализировать любую инвестиционную недвижимость
Содержание [ показать ]
Due diligence — это, по сути, процесс исследования данные телемаркетинга и проверки недвижимости перед совершением покупки. Он включает в себя расчеты, проверку документов, осмотр недвижимости и общение с другими людьми в отрасли. По сути, это акт выполнения домашней работы в качестве меры предосторожности против инвестирования в плохую сделку.
Не знаете, с чего начать? Вот несколько практических советов по анализу любой инвестиционной недвижимости:
1. Сравнительный анализ рынка
Крайне важно, чтобы вы получили Потоки: новый дизайн для заголовков и действий постов профессиональную консультацию и использовали объективные данные, чтобы удалить как можно больше неопределенности из уравнения. Первым шагом в этом является получение отчета о недвижимости , который включает сравнительный анализ рынка.
Хороший сравнительный анализ рынка предоставит оценочную стоимость недвижимости, средние цены продажи в этом районе, список недавно проданных объектов недвижимости в этом районе, картографию недвижимости, сравнения рынков и информацию о демографии района. На основе этой информации вы можете получить представление о том, является ли цена/предложение листинга конкурентоспособным.
2. Ставка капитализации
Вооружившись сравнительным анализом Бизнес-каталог Бельгии рынка, вы можете перейти к некоторым конкретным уравнениям, которые позволят вам объективно проанализировать потенциальную окупаемость инвестиций (ROI).
Первое, на что следует обратить внимание, — это ставка капитализации (также известная как ставка капитализации). Формула довольно проста:
Ставка капитализации = Чистый операционный доход / Общая стоимость
Ваш чистый операционный доход основан на валовой арендной плате за вычетом всех ваших расходов (без учета стоимости финансирования). В общем, вам нужна ставка капитализации не менее 6 процентов – хотя идеальным считается 9 или 10 процентов.
3. Соотношение цены и дохода
Это полезная маленькая метрика, которая может дать вам возможность принимать мудрые решения о том, когда и куда инвестировать. Она проста:
Соотношение цены и дохода = Средняя цена домохозяйства : Средний доход домохозяйства
Вы можете рассчитать соотношение цены и дохода для района или почтового индекса. По сути, это говорит вам о доступности жилья на этом рынке. Другими словами, сможете ли вы привлечь тот тип арендаторов, который ищете. (Это не идеальный расчет, но это быстрое и простое практическое правило.)
4. Денежный поток
В конце концов, важен денежный поток. Слишком много неопытных инвесторов зацикливаются на оценке и будущей рыночной стоимости. И хотя приятно, когда инвестиционная недвижимость растет в цене, реальность такова, что вы ищете возврат своих денег. Способ получения этого возврата — генерировать положительный денежный поток месяц за месяцем.
Денежный поток = Доход от аренды – Общие расходы
Если это число положительное, вы зарабатываете деньги. Если оно отрицательное, вы теряете деньги. Подставьте это число в уравнение возврата наличных, и вы получите ясную картину того, что это означает для ваших инвестиций.
5. Возврат наличных денег
В то время как ставка капитализации не учитывает финансирование, уравнение возврата наличных наличными учитывает. По сути, оно говорит вам, какую ценность вы получаете в обмен на вложенные вами наличные. Уравнение выглядит следующим образом:
Денежные средства при возврате наличных = Денежный поток до налогообложения / Общая сумма инвестированных денежных средств
Обычно вы хотите что-то в диапазоне от 15 до 25 процентов, но в конце дня это уравнение не самое важное. Чем больше у вас заемных средств, тем выше будет соотношение. Поэтому используйте это уравнение только в дополнение к другим в этом списке.
Нейтрализуйте свои эмоции
В любой инвестиционной ситуации работают два мозга. Эмоциональный мозг и логический мозг. Процесс должной осмотрительности, контролируемый эмоциональной частью вашего мозга, увеличит вероятность того, что вы совершите ошибку.
Эмоциональное инвестирование может быть связано со страхом упустить и/или одержимостью определенной характеристикой недвижимости. Такие типы сделок часто приводят к тому, что инвесторы переплачивают и/или объединяют инвестиционные и личные цели. (Например, вы начинаете видеть себя в недвижимости, хотя она предназначена для сдачи в аренду.)
Чтобы быть успешным инвестором, вам нужно нейтрализовать свои эмоции . Лучший способ сделать это — доверять цифрам. Проведите сравнительный анализ рынка и различные формулы ROI и позвольте данным сказать вам, является ли это хорошей инвестицией или нет.